Finanzen

So, damit dieses Thema auch mal angesprochen wird, bevor es im Umzugsstress in Vergessenheit gerät:

FINANZEN /FINANZIERUNG
Wie haben wir das gemacht, was würden wir anders machen, welche Tipps können wir geben?

Wir sind ja relativ naiv an das ganze Thema herangegangen – haben irgendwann im letzten Jahr bei Immobilienscout mal die Fühler ausgestreckt, Suchen angelegt, versucht, ein Gefühl für den Preis zu bekommen. Wir haben dann festgestellt, daß die Region Bad Schönborn zumindest für uns unbezahlbar ist. Klar, SAP, John Deere, SEW – alles in unmittelbarer Nähe, dazu eine wirklich gute S-Bahn-Anbindung nach Mannheim / Heidelberg und Karlsruhe, sogar ein Regionalexpress hält und bringt einen innerhalb von 1,5 Stunden nach Stuttgart… Dazu kommt die A5 in nicht mal 5 km Entfernung. Karlsruhe selbst ist auch sehr teuer, wo es günstiger wird, ist, wenn man in den hinteren Kraichgau zieht, oder zwischen Karlsruhe und Pforzheim, in den Schwarzwald, oder eben in die Südpfalz. Unsere Suche hatten wir recht schnell auch finanziell eingeschränkt, nämlich in der Höhe, in der wir schätzten, finanzieren zu können.

Zufällig fanden wir dann Ende Januar das nun gekaufte Weingut, es war die erste Immobilie, die uns auch noch nach der ersten Besichtigung zusagte. Weil aber das Herz (oder der Bauch, hier im wahrsten Sinne des Wortes, die Weinstube hatte noch geöffnet…) nicht alleine entscheiden kann und soll, haben wir nach der 2. Besichtigung einen Architekten hinzugezogen, der sich das ganze Anwesen genauer unter die Lupe genommen hat. Dieser sollte uns potenzielle „Fallen“ (z.B. nasse Wände, kaputter Dachstuhl, Hausschwamm, unzureichende Statik, potenzielle Schimmelquellen…) aufspüren, hat uns aber gleich noch eine Wertermittlung gemacht. Ein Architekt und eine Wertermittlung kosten zwar Geld (sie sind auch nicht so mal in einer halben Stunde gemacht, wenn der Architekt das ernst nimmt), aber dieses Geld halte ich für bestens investiert, denn böse Überraschungen können ein vielfaches kosten oder das Gebäude gar unbewohnbar machen, was einem finanziellen Ruin gleichkommen würde. Überraschungen kann es natürlich auch so noch genug geben, aber ein bisschen mehr Sicherheit hat man dann schon. Ein Wertgutachten bietet auch die Chance, nochmal über den Preis zu reden, falls da große Differenzen auftreten.

So. An dieser Stelle fingen wir an, uns um Finanzierung zu kümmern. Wir hatten zwar mal bei Immobilienscout geschaut, was so machbar sein sollte, aber so richtig beschäftigt hatten wir uns damit noch nicht. Vorneweg: Wer eine „Standardimmobilie“, also z.B. ein bezugsfertiges Einfamilienhaus, sucht, muss sich um die Finanzierung gekümmert haben, bevor das Gebäude angeboten wird. Momentan scheint der Markt nämlich viel mehr Käufer zu bieten als verkaufbare Immobilien, sprich: Gute Angebote scheinen innerhalb von wenigen Tagen bis Wochen über den Tisch zu gehen, wer da wie wir erst anfangen muss, einen Finanzberater zu suchen, wird nicht zum Zuge kommen.

Wie macht man das nun? Laut Immobilienmakler ist das ganz einfach, man geht zu seiner „Hausbank“ und die machen einem dann die Finanzierung. Soviel zur Theorie. In der Realität sieht das dann anders aus, gerade im Zeitalter des Internets. Unsere Hausbanken sind aus Mittelhessen und haben deshalb garkeinen räumlichen Bezug zur Südpfalz. Eine Bank vor Ort wird sich aber das Gebäude wenigstens einmal anschauen wollen, bevor sie die Finanzierung zusagt.

Es gibt Finanzberater wie auch ganze Dienstleister, die sich auf genau das Thema Hausfinanzierung spezialisiert haben, einer der größten und bekanntesten dürfte momentan die I****hyp sein. Hilfreich ist auch, bei Freunden und Bekannten nach einem guten Finanzberater zu fragen, wir kamen letztlich zu unserem über diesen Weg. Wir hatten übrigens zeitweise 4 Finanzberater im Rennen, der mit dem seriösesten Angebot, das er auch halten konnte, hat dann die Finanzierung soweit in trockene Tücher gebracht.

Gut ist es, sich vorneweg über seine finanzielle Situation im Klaren zu sein.  Dazu gehört:

1. Wieviele und welche Einnahmen (wiederkehrende, einmalige, Sonderzahlungen)
2. Welche Ausgaben (Hierfür haben wir unsere Kontoauszüge vom kompletten Vorjahr analysiert) hatte man bisher
3. Welche laufenden Kredite und Darlehen sind offen und zu welchen Konditionen lassen sich diese kurzfristig ggf. ablösen)
4. Wie sieht mich die SCHUFA
5. Wieviel Eigenkapital besteht (dazu gehören  auch Lebensversicherungen und alle Dinge, die man zu Geld machen kann)
6. Welche Ausgaben kommen vorraussichtlich durch die Immobilie hinzu (Grundsteuer, Versicherungen, Müllgebühren, Schornsteinfeger, … Dinge, die bisher der Vermieter zahlte)
7. Welche Kosten kommen für Renovierung / Sanierung / Modernisierung / Umbau noch hinzu.

Die Punkte 1 bis 3 kann man meist schon vorab erledigen, das ist im Großen und Ganzen Rechnerei und Detailarbeit, Gehaltszettel und Kontoauszüge. Je länger der Zeitraum ist für diese Berechnung, umso besser. Wir hatten das komplette Vorjahr durchgerechnet. Wichtig ist auch hier, sich zu überlegen, wo man einsparen kann, ohne daß es auf Dauer wehtut. Ich habe in diesem Zuge jetzt z.B. einigen Vereinen gekündigt und den Handyanbieter gewechselt, eine Entscheidung, die ich schon länger vor mir hergeschoben hatte.

Punkt 4 erledigt man am besten durch eine SCHUFA-Selbstauskunft. Das kostet nicht die Welt und vermeidet Überraschungen, Je höher der Score, umso lieber nehmen einen die Banken.

Punkt 5 kann sehr umfangreich sein und ist sehr wichtig. Je mehr Eigenkapital man einbringt, umso besser sind die Konditionen. Deshalb lohnt es sich auch, darüber nachzudenken, was man zu Geld machen kann. In einem Buch zum Thema Hauskauf wurde da auch der „Erbschmuck“ genannt, aber auch Lebensversicherungen sind z.B. eine Eigenkapitalquelle, die man beleihen oder ganz auflösen kann. Wer einen Riestervertrag hat, kann diesen zwar nicht sinnvoll auflösen, ohne die Zulagen vom Staat zurückzahlen zu müssen, aber er kann ihn mit einem sogenannten Anbieterwechsel in einen „Wohnriester“ umwandeln und so die Zulagen behalten und auf das Haus ansparen. Es gibt da verschiedene Banken mit verschiedenen Modellen, die einem gerne erklärt werden (es sei denn, man wird von der I****hyp beraten, die scheinen etwas gegen Wohnriester zu haben).

Eine weitere Möglichkeit, das Eigenkapital zu erhöhen, ist sich von seinen Eltern einen Teil des irgendwann anstehenden Erbes schon jetzt „schenken“ zu lassen, dazu weiß ich aber zu wenig. Ich habe leider gerade geerbt, was unser Eigenkapital in eine Höhe bringt, mit denen Banken arbeiten wollen.

Punkt 6 ist schwer genau zu ermitteln, wenn man keine Rahmenbedingungen kennt, aber da reicht auch eine etwas gröbere Schätzung.

Punkt 7 hat mich viele Nerven gekostet, vor allem da es plötzlich hieß, diese Kosten müsste ein Bauingenieur, Handwerker oder Architekt ermitteln. Der Bank, mit der wir jetzt finanzieren, reicht aber eine plausible Übersicht, die man ggf. auch erklären und untermauern kann. Ich habe dazu eine Liste aller vorraussichtlich anfallenden Gewerke gemacht und versucht, dafür Preise zu errechnen. Wer hier Eigenleistung (selber machen) einbringt, kann diese in einer gesonderten Spalte auch angeben, das interessiert manche Bank nämlich durchaus und wurde früher „Muskelhypothek“ genannt. Um hier Preise zu ermitteln, wird man gut fündig, wenn man z.B. die Stichworte „Kosten Modernisierung“, „Renovierungskosten“ oder „Energetische Sanierung“ im Internet durchsucht. Ich bin mit einer Seite von Schwäbisch Hall recht gut zurechtgekommen und mit dem Prospekt vom Bauhaus für Handwerkerleistungen.

So. Teil 2 kommt die Tage, da geht es dann um die weiteren Schritte.